Estudios Públicos Nº 60, 1995.

Externalidades e instrumentos de regulación urbana

Gonzalo Edwards |

En este trabajo se analiza la posibilidad de internalizar los efectos externos presentes en la vida urbana, en relación con aquellos instrumentos de regulación que son controlados de manera directa por la autoridad. Específicamente, se analizan los planes reguladores y algunas formas más flexibles de regulación.

Los planes reguladores reglamentan el uso del suelo estableciendo coeficientes de constructibilidad, límites de altura, distancias mínimas desde las líneas divisorias, etc. En este estudio, se sostiene que dichos planes deben estar en función de las externalidades que se desea internalizar, así como de la importancia relativa que la comunidad les asigna a las mismas. Por ejemplo, la importancia de la luz solar en relación con la privacidad y las áreas verdes debiera determinar qué cosas regular y en qué medida. Asimismo, el autor subraya el peso que tienen los planes reguladores en el precio de los terrenos y de las viviendas, y plantea algunas consideraciones que en ese respecto deben tenerse en cuenta a la hora de establecer regulaciones.

El autor distingue, por otro lado, entre aquellos mecanismos que son absolutamente rígidos y aquellos que tienen un carácter más flexible y que permiten a los interesados expresar sus puntos de vista e intereses. A modo de ilustración, se menciona el contrato de asociación, el cual, por extensión, recoge la flexibilidad regulatoria que la ley le otorga al contrato de fusión, permitiendo adicionalmente que los interesados, por ejemplo, negocien directamente el coeficiente de constructibilidad del predio, de modo que se pueda llegar a la cesión del derecho de construir en altura, sin una fusión y sin eliminar necesariamente la vivienda existente.