Puntos de Referencia Puntos de Referencia N° 598, abril 2022 Martes 5 de abril de 2022

Análisis y propuestas sobre la reconversión de áreas industriales urbanas en Chile

Clemente Larraín V. | Consuelo Araneda | Fernando Espinoza |

Las áreas industriales urbanas de Chile y el mundo han tenido profundos cambios en las últimas décadas, a causa de los procesos de desindustrialización económica, la expansión y densificación de las ciudades y la progresiva conciencia de las externalidades negativas de las actividades productivas.

  • Las áreas industriales urbanas de Chile y el mundo han tenido profundos cambios en las últimas décadas, a causa de los procesos de desindustrialización económica, la expansión y densificación de las ciudades y la progresiva conciencia de las externalidades negativas de las actividades productivas. En este contexto surgen los procesos de reconversión de áreas industriales urbanas, que definimos como: (i) un cambio de uso de suelo desde el industrial a otros diferentes (habitacional, equipamiento, entre otros), (ii) el traslado o demolición de los inmuebles industriales y (iii) la construcción de nuevos inmuebles o la reutilización de los existentes para otros usos.
  • La literatura y experiencias internacionales de la reconversión de áreas industriales urbanas muestran: (i) diversidad de instrumentos y organizaciones, junto a dificultades y riesgos en cuanto su gobernanza, (ii) importancia de las relaciones y equilibrios público-privados en el desarrollo urbano e inmobiliario y (iii) preocupación por la preservación o recuperación de las áreas industriales a reconvertir.
  • En este artículo profundizamos en el sector industrial oriente de la comuna de Renca, de Santiago de Chile. Este se ubica en el pericentro noroeste de la ciudad, fue construido en el siglo XX en torno a una línea férrea, y aunque ha declinado en las últimas décadas, aún presenta más de 50 actividades productivas industriales. Su localización y proximidad a ejes estructurantes de transporte lo hacen atractivo para la reconversión, lo que ya se evidencia a partir del reciente interés del sector inmobiliario.
  • La Municipalidad de Renca ha elaborado un nuevo Plan Regulador Comunal (PRC) que promoverá la reconversión del sector industrial oriente. Para ello ha cambiado el uso de suelo del sector hacia usos habitacionales, comerciales, áreas verdes y equipamiento. Evaluamos este proceso en función de cinco dimensiones: (i) gobernanza: la reconversión de áreas industriales en Chile se realiza a través de los PRC, lo que dificulta el proceso en cuanto a su carácter regulatorio, la dispersión normativa y el desincentivo de los ciclos electorales, (ii) economía local: el traslado de las industrias tiene un impacto laboral y en los ingresos de las municipalidades, (iii) plusvalía: el aumento en la demanda habitacional y comercial tendrá en consecuencia un alza en el valor del suelo, que a su vez puede ser redistribuida, (iv) cultura y patrimonio: los inmuebles industriales pueden tener un valor patrimonial, lo que invita a su conservación y reutilización, (v) medioambiente: el traslado de las industrias puede tener importantes beneficios en la salud de las comunidades aledañas.
  • En base a la literatura, las experiencias internacionales y el estudio del caso de Renca, sugerimos que los procesos de reconversión de áreas industriales urbanas en Chile sean liderados por los Gobiernos Regionales (GORE), en colaboración con los municipios, el Gobierno central y los actores privados. Esta institución tiene la capacidad de coordinar una intervención integral, que considere cambios normativos (vía Planes Reguladores Intercomunales, PRI) y la focalización de una serie de programas e inversión pública. Este modelo permitiría atender factores claves de la reconversión, como el deterioro a corto plazo de la economía local, la protección del patrimonio, la redistribución de las plusvalías y la priorización de aquellos sectores industriales con mayores externalidades negativas.
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