Puntos de Referencia Puntos de Referencia N° 528, enero 2020

Dinámica inmobiliaria, demografía e inmigración: evolución reciente en Santiago

Benjamin Preis | Slaven Razmilic |
Foto: Internet

Entre el censo de 2002 y el censo de 2017, la población inmigrante en el Gran Santiago creció cinco veces. Con un alza tan significativa, es crucial identificar y entender sus eventuales impactos en la conformación de la ciudad y en la distribución espacial de la población.

  • Santiago ha recibido recientemente un influjo de población inmigrante sin precedentes. Dentro de los múltiples elementos a estudiar en este contexto, en este trabajo investigamos si hay o no evidencia de fuga de población local como resultado del aumento de población inmigrante en barrios específicos de la región metropolitana de Santiago. En términos generales descubrimos que, a nivel de los distritos censales, hay una relación positiva y significativa entre el crecimiento de la población inmigrante y el de la población local. Es decir, allí donde llegan más inmigrantes, también se radica un volumen creciente de población local. Esta relación está muy influenciada por lo ocurrido en la comuna de Santiago, con una subida tanto de la población local como inmigrante que está varios órdenes de magnitud por sobre las demás comunas del país.
  • El caso contrario se observa en comunas como Recoleta, Estación Central e Independencia, las que experimentan aumentos pronunciados de población inmigrante acompañados de un crecimiento leve o incluso de reducciones de población local. Con todo, la pérdida de población local en estas comunas está concentrada en las áreas más lejanas al centro de la ciudad, específicamente en distritos donde el crecimiento de la población inmigrante fue relativamente pequeño.
  • Revisando las características de los locales que se mudaron de dichas comunas, vemos que estos no difieren de aquellos que migraron de comunas donde no aumentó sustantivamente la presencia de inmigrantes. Si bien no podemos saber las razones por las que se mudaron, la similitud entre las características demográficas y de las comunas de destino de estos dos tipos de locales nos indica, preliminarmente, que los hogares que cambiaron de comuna no parecen haberlo hecho en respuesta a la llegada de inmigrantes.
  • Complementariamente, vemos que la nueva población inmigrante se ha localizado casi exclusivamente en el centro de Santiago y en las comunas colindantes, mientras que los chilenos tienden a localizarse también en el centro o bien en la periferia de la ciudad, y retirándose gradualmente del pericentro. Este análisis se grafica a través de una caracterización de los distritos de acogida según la dinámica inmobiliaria observada en ellos: mientras la población local se ubica en zonas de extensión en baja densidad y también en zonas en proceso de densificación en altura, los inmigrantes lo hacen de manera casi exclusiva en estas últimas áreas.
  • Finalmente, investigamos la relación entre el aumento de inmigrantes y el precio de las viviendas. En el caso de Santiago no encontramos evidencia de que el alza de la inmigración se asocie a una reducción en los precios de venta. Por lo pronto, en términos generales ocurre más bien lo contrario. Esto es consistente con el hecho de que las zonas de mayor concentración de inmigrantes son también las zonas centrales valoradas por la población local. Observamos sí una relación negativa entre la tasa de crecimiento de los precios de venta y el aumento de inmigrantes haitianos, lo que también ocurre, aunque en menor medida, en distritos con mayor presencia de inmigración peruana. Con todo, cabe destacar que, salvo excepciones puntuales, estamos hablando de menores tasas de crecimiento y no de caídas de los precios. Esto no parece asociarse a una menor presión de demanda por una fuga de población local originada por la llegada de estos extranjeros, en tanto se trata de zonas donde los precios estaban contenidos varios años antes de la reciente ola inmigratoria. Pareciera, más bien, que estos grupos llegaron allí precisamente porque los precios ya eran accesibles.

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