Estos proyectos son una oportunidad para evitar el daño actual y proteger nuestra actividad agrícola, nuestra biodiversidad, nuestras aguas.
El reciente fallo favorable de la Corte Suprema sobre la legalidad de los procedimientos establecidos por el SAG para la subdivisión de predios agrícolas, debería poner fin a la incertidumbre y permitir avanzar decididamente en la presentación de proyectos de ley que permitan conservar nuestros suelos agrícolas, proteger la biodiversidad, permitir habitar la ruralidad de forma sustentable y terminar con un vacío legal que ha generado importantes externalidades ambientales y sociales.
En Chile, carecemos de una política pública y legislación que permita a las personas vivir en zonas rurales y cercanas a la naturaleza sin tener que dedicar sus predios a actividades agropecuarias. Las parcelaciones y loteos en zonas rurales han existido desde la década del 80 a través del DL 3.516, el cual junto con la Ley General de Urbanismo, se complementan viciosamente permitiendo la subdivisión pero generando al mismo tiempo vacíos legales respecto a las normas de urbanización rural.
En los últimos años, se ha experimentado un aumento significativo de las parcelaciones, generando preocupación de parte de los expertos y las autoridades respecto a los impactos que se están produciendo. Durante el período comprendido entre 2018 y 2022, el número de parcelaciones ha aumentado en un 62%, mientras que comparativamente las transacciones inmobiliarias de casas y departamentos nuevos han disminuido en un 42%. En total, se cuentan cerca de 340 subdivisiones no agrícolas, en una superficie que supera a todos los centros urbanos del país.
Esta tendencia refleja que las parcelaciones bajo el marco normativo actual son una opción preferida por ciertas familias, al ofrecer una alternativa más económica y una mejor calidad de vida en comparación con las viviendas ubicadas en el perímetro urbano de las ciudades. Además, la falta de normativas de urbanización y los menores impuestos territoriales hacen aún más atractiva esta opción.
Desafortunadamente, las parcelaciones generan en muchos casos importantes externalidades negativas tanto en el medio ambiente como en los servicios públicos. El daño al bosque nativo, la afectación de humedales y napas, la fragmentación de ecosistemas y la pérdida de suelo agrícola son algunos de los impactos que se generan en la naturaleza. Además, se pueden mencionar los impactos en servicios públicos municipales, como educación, salud, caminos, agua potable y retiro de basura, los cuales se ven sobrecargados. Por último, las personas que habitan en estos condominios no se encuentran protegidos por la nueva ley de copropiedad del año 2022, generando potenciales problemas en la mantención de caminos, infraestructura común, seguridad, convivencia o resolución de conflictos.
Frente a esta situación, el Ministerio de Agricultura y el Ministerio de Vivienda, a través del COMICIVYT, se encuentran desarrollando un proceso participativo prelegislativo con la finalidad de presentar durante este año un proyecto de ley. El cual debería tener como orientación el cuidado de nuestros suelos, biodiversidad y permitir la vida en la ruralidad de manera sostenible, entregando certeza y reglas claras a los municipios, familias, propietarios y al sector inmobiliario. Es fundamental que esta iniciativa sea complementaria al avance de los procesos de planificación regional y ordenamiento territorial (PROT) actualmente en lento desarrollo. Finalmente es muy importante relevar, que se deben diseñar incentivos para que los proyectos o subdivisiones actuales se regularicen y se sumen a las nuevas normativas, permitiendo disminuir las externalidades, pero además para que no se genere una carrera por subdividir bajo el sistema actual, previo a la promulgación de la ley.
Es relevante tomar el fallo de la Corte Suprema como una oportunidad que permita destrabar y apurar el avance de los proyectos de ley actualmente en desarrollo. Estos proyectos son una oportunidad para evitar el daño actual y proteger nuestra actividad agrícola, nuestra biodiversidad, nuestras aguas, permitiendo el legítimo deseo de las familias de vivir en la ruralidad de forma sustentable, dando certeza a la inversión y al desarrollo de proyectos sustentables.
