Los autores del Punto de Referencia “¿Cómo incentivar la economía cuidando el bienestar urbano? Modificaciones a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones” sostienen que la modificación de la OGUC constituye una oportunidad tanto para responder a las tendencias de cambio demográfico como para reactivar la construcción en la actual coyuntura de bajo dinamismo. Asimismo, enfarizan que los cambios deben hacerse cuidando que la regulación sea territorialmente coherente, que promueva el acceso a la vivienda y que esté vinculada a objetivos de bienestar urbano.
- La propuesta de modificación de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) presentada por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU) busca adecuar la normativa a los cambios demográficos, sociales, tecnológicos y ambientales, incentivar la inversión inmobiliaria, reactivar el sector construcción y facilitar la reconstrucción después de desastres. El presente análisis valora estos objetivos, pero advierte que las medidas específicas deben evaluarse también por sus efectos sobre el acceso a la vivienda, la integración social, la planificación urbana, su gobernanza y la sostenibilidad fiscal.
- En cuanto a integración social, se propone utilizar de manera más efectiva los mecanismos de la Ley N°21.450 sobre integración social y establecer un régimen excepcional y transitorio para proyectos de vivienda de interés público mientras los municipios actualizan sus instrumentos de planificación. Respecto de la planificación y gobernanza, se propone fortalecer los Planes Reguladores Intercomunales y Metropolitanos para identificar áreas prioritarias de desarrollo, establecer densidades mínimas, facilitar el desarrollo de más viviendas e incentivar la incorporación de vivienda de interés público.
- En lo referido a la modificación del guarismo de habitantes por hogar utilizado para determinar cuántas viviendas se pueden desarrollar en un proyecto (“guarismo de densidad”), se reconoce que reducirlo puede contribuir a habilitar el desarrollo de un mayor número de viviendas. Para que este potencial se traduzca en una mayor oferta y un mejor acceso a la vivienda, debe ir acompañado de condiciones económicas, políticas y físicas favorables para el desarrollo de los proyectos. Se plantean dos opciones para el guarismo de densidad: uno diferenciado por superficie útil de la vivienda o, alternativamente, una cifra general de 2,8 habitantes por vivienda, que corresponde exactamente al promedio nacional del Censo 2024. En este caso, se propone actualizarlo con cada nuevo censo.
- Respecto a los conjuntos armónicos, en el contexto del objetivo de dinamizar al sector vivienda, se considera adecuado reducir la superficie predial mínima de 5.000 m² a 2.500 m². Pero se sugiere condicionar la flexibilización de los requisitos a conjuntos cuyas viviendas no superen los 70 m2. Así se puede aumentar la rentabilidad de los proyectos, dinamizar la inversión y promover el acceso a la vivienda de los sectores medios y más vulnerables, sin alterar sustancialmente las definiciones de planificación local.
- En lo referido a las exigencias de estacionamientos, se considera que existe espacio para reducirlas en sectores con alta accesibilidad y buena oferta de transporte público, dado que los estacionamientos pueden elevar significativamente los costos de construcción y desplazar áreas comunes. Se propone que los Planes Reguladores Comunales establezcan máximos, no mínimos, de estacionamientos por zona. Mientras estos instrumentos no se actualicen, la OGUC podría establecer una reducción transitoria de las exigencias en sectores de alta accesibilidad.
- Sostenemos que la modificación de la OGUC constituye una oportunidad tanto para responder a las tendencias de cambio demográfico como para reactivar la construcción en la actual coyuntura de bajo dinamismo y al mismo tiempo enfatizamos que los cambios deben hacerse cuidando que la regulación sea territorialmente coherente, que promueva el acceso a la vivienda y que esté vinculada a objetivos de bienestar urbano.
