El recientemente presentado proyecto de ley sobre transparencia en el mercado del suelo equivoca el foco en algunas de las medidas que plantea y avanza de manera insuficiente en otras que sí están bien orientadas. El proyecto, parte de la agenda de probidad, apunta a transparentar los procesos de ampliaciones de los límites urbanos y a gravar parcialmente los incrementos de valor del suelo que se producen en estos casos.
En la lógica de nuestra actual regulación urbana, no es raro que se produzcan importantes incrementos de precios a partir de actos administrativos que, en ocasiones, adolecen de falta de transparencia y exceso de discrecionalidad. En este contexto, las medidas que apuntan a aumentar las instancias de difusión y participación en los procesos de modificación de planos reguladores son necesarias y debieran contribuir a reducir arbitrariedades y espacios para el tráfico de influencias. Con todo, algunas de las medidas propuestas son tímidas, en particular en lo relativo al acceso público a datos de precios de transacciones de bienes raíces.
Por su parte, la creación de un impuesto específico adicional a las plusvalías generadas por extensiones del límite urbano es una idea conceptualmente equivocada. En particular, debido a la reciente inclusión en la pasada reforma tributaria de las ganancias de capital por inversión en bienes raíces como ingresos constitutivos de renta. Podría decirse que ese cambio se aprobó antes de que fuera políticamente necesario, o si se quiere, antes de que se produjera un escándalo que la justificara. En cierto modo, la solución llegó antes que el problema.
En relación con el impuesto territorial, el proyecto es acertado al considerarlo como un elemento clave de esta discusión, pero falla al no inyectarle suficiente preponderancia. Actualizar oportunamente los avalúos fiscales es una medida necesaria para el buen funcionamiento de este mecanismo y los esfuerzos en este plano no deben acotarse sólo a reavaluar predios en las nuevas zonas urbanas. Es imprescindible cambiar los plazos y formas en que se realizan los reavalúos a fin de reducir los incentivos a postergarlos.
Como nota más general llama la atención que el proyecto sólo se preocupa de la transparencia y de gravar las plusvalías que se puedan producir, pero omite por completo abordar los factores normativos que generan dichos aumentos de valor. Se trata de medidas que atacan los síntomas, pero que en nada aportan a evitar el problema original, el que se deriva de la rigidez de nuestros instrumentos de planificación y su incapacidad de acomodar adecuadamente el inevitable crecimiento de nuestras ciudades, sea éste en extensión o por densificación.
