Puntos de Referencia | N° 493, noviembre 2018

Viviendas sociales: ¿por qué no en mi patio trasero?

Gran revuelo ha generado el rechazo de algunos vecinos de Las Condes a la construcción de viviendas sociales en la Rotonda Atenas, toda vez que temen que esto afecte negativamente el precio de sus propiedades.

En general, la literatura consultada no avala esta aprensión y los datos para Santiago tampoco. ¿Significa esto que no tiene incidencia, que da lo mismo? En estricto rigor, no lo sabemos. La invitación, entonces, es a dejar de lado los prejuicios y concentrarnos en lo que sí sabemos y pensar en cómo recabar la información faltante.

Vamos por partes. La literatura empírica muestra resultados mixtos, aunque predominan los casos en que no se encuentra un vínculo. Sobre esto no hay mucho para Chile, donde la investigación se ha concentrado en los efectos sobre el precio de viviendas de la construcción de equipamientos o infraestructura de transporte. Respecto de viviendas sociales, la literatura tiende a centrarse en aspectos cualitativos. Lo anterior responde, en parte, a la escasez de información suficiente y accesible como para estimar eventuales efectos en plusvalía.

Además, no conocemos casos en Santiago donde se hayan insertado viviendas subsidiadas en barrios acomodados, por lo que no podemos inferir causalidad. Lo ideal es tener el escenario previo y el posterior, junto a grupos de control para evaluar impacto. En efecto, las áreas donde conviven viviendas sociales con desarrollos de ingreso alto son casos muy antiguos (Las Condes o Lo Barnechea) o áreas donde la vivienda subsidiada estaba desde antes (Peñalolén y Huechuraba).

Con todo, son algunos de estos contextos de cercanía los que aprovechamos para revisar la evolución de los precios de venta en áreas adyacentes pero de distinto perfil socioeconómico, en las comunas de La Florida, Las Condes y Peñalolén. Si bien el análisis no permite descartar por completo que la cercanía con proyectos sociales tenga efecto sobre la plusvalía de viviendas de mayor estándar, lo cierto es que, al menos a nivel de tendencias de crecimiento, su presencia no parece tener incidencia, ni en una dirección ni en la otra. En los tres casos encontramos que las zonas adyacentes crecen menos, igual o mucho más, que otras zonas similares pero no colindantes a los conjuntos.

Un análisis de este tipo no zanja la discusión, pero sí ofrece un contrargumento frente al prejuicio instalado de que la construcción de viviendas sociales reduce el precio de las propiedades circundantes. Junto con ello, es una invitación a profundizar en el análisis. Para esto será imprescindible que el Estado saque partido a los datos que ya dispone o bien que facilite su acceso a entidades externas que puedan contribuir al debate.

Jonathan Orrego

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Slaven Razmilic

Slaven Razmilic

Áreas de Investigación: Desarrollo urbano, política habitacional, transporte y descentralización / Modernización del Estado, gestión presupuestaria y de información en el Estado

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