Síntesis
En Chile, la tenencia en arriendo tiene una de las incidencias más bajas de la OECD y está, además, concentrada mayoritariamente en los segmentos de mayores ingresos. En paralelo y tal vez como consecuencia de lo anterior, Chile tiene la segunda más baja tasa de movilidad residencial del organismo, movilidad escasa que se concentra, precisamente, en los deciles más ricos en donde el arriendo es más frecuente. Independiente de las distintas relaciones causales que puedan existir entre arriendo, movilidad e ingresos, lo que estas cifras también podrían estar reflejando es la total ausencia, hasta hace muy poco, de políticas habitacionales que fomenten el arriendo, iniciativas que dicho sea de paso son la norma en países más avanzados.
Con todo, el sesgo pro propiedad de la política de vivienda chilena ha empezado a cambiar en el margen con la implementación en 2014 de un nuevo subsidio al arriendo. El programa, modesto en términos de volumen, ha permitido eliminar casi por completo el hacinamiento entre los hogares beneficiados (el número de personas por dormitorio bajó de 2,4 a 1,2), con una carga financiera equivalente a sólo el 17,1% de los ingresos mensuales de la familia (menos de la mitad del 41,8% de la carga que soportaría esa familia de no mediar el subsidio).
En tanto, el programa muestra tasas de aplicación bajas en zonas donde los valores de arriendo son mayores (Tarapacá, Antofagasta, Magallanes y en comunas de la RM), lo que parece indicar que el subsidio fue insuficiente o que los valores máximos de arriendo fueron en exceso restrictivos en esas localidades. Por su parte, en el Gran Santiago al menos, la aplicación del subsidio no se tradujo en mejoras significativas en términos de localización, lo puede deberse a las restricciones de valores antes mencionadas o bien a preferencias por cercanía con las redes de apoyo originales.
Lo observado hasta ahora, sumado a otras bondades de esta modalidad (más movilidad y mejor ajuste al ciclo de vida, entre otros) nos invita a buscar maneras de profundizar y perfeccionar el actual mecanismo, complementándolo con otras medidas que le permitan consolidarse como alternativa programática. Específicamente, un programa de subsidio al arriendo debiese ser considerado entre las principales herramientas de política frente al interés por aumentar la inclusión residencial en el contexto de la “política de suelo para la integración social” que el Consejo Nacional de Desarrollo Urbano presentará al Ejecutivo en el primer semestre de 2015.
Si se busca aumentar la proporción de subsidios a aplicar en zonas consolidadas y mejor servidas, potenciar la oferta en arriendo tiene ventajas relevantes a tener en cuenta: desarrollo de densidades altas en conjuntos bien equipados que compensen el mayor valor de suelo; financiamiento y esquemas especializados de administración y mantención de unidades y espacios comunes; mayor equidad horizontal entre familias igualmente carentes al facilitar el acceso en arriendo (y no en propiedad) a zonas de mayor valor relativo; y menor probabilidad de ventas posteriores de los inmuebles cuya enajenación implicaría alejarse de uno de los objetivos originales que era fomentar la integración y el acceso a zonas de mejor estándar urbano.
