Tal vez la mayor crítica que recibe nuestra política habitacional es que, a pesar de su éxito en términos cuantitativos, ha quedado al debe en cuanto a estándar (superficie, espacios comunes y localización en la ciudad). Este juicio transversal nos plantea un doble desafío. El primero, asociado al stock construido, supone abordar con urgencia las necesidades de regeneración urbana en zonas homogéneamente pobres, con escasa y mala conectividad y que en cierto modo están excluidas de las oportunidades que las ciudades ofrecen. El segundo, desde la perspectiva del flujo, es evitar que estos patrones de segregación se manifiesten hacia adelante a través de nuestras políticas habitacionales.
Este segundo desafío, más que acotarlo al análisis de cómo y a qué precio incluir viviendas sociales en un par de comunas en particular, conviene pensarlo como una tarea más general: el aumento de la proporción de subsidios a aplicar en zonas consolidadas, bien provistas de bienes públicos y mejor conectadas. Como el denominador común de estas zonas es el mayor valor del suelo, la solución tradicional de asignar viviendas en propiedad puede ser prohibitiva y su permanencia en el tiempo incierta. En cambio, potenciar la oferta en arriendo puede ser una solución con mayores posibilidades de éxito, además de tener otras ventajas relevantes que no se deben desechar.
Una de ellas es que facilita la movilidad residencial de los beneficiarios de los subsidios de vivienda. Esa no parece ser la situación actual, pues nuestra tasa de movilidad residencial es la segunda más baja de la OCDE. La movilidad es una fuente de oportunidades de progreso que no se debe frenar, y no se puede descartar que la política de vivienda, tal como está concebida en la actualidad, contribuya a la rigidez que observamos. Si no avanzamos hacia un equilibrio que incorpore una mayor proporción de subsidios de arriendo, podríamos seguir forzando a hogares jóvenes vulnerables a ponerse en la fila por un subsidio que les da acceso en propiedad, pero que los obliga a adelantar innecesariamente decisiones de localización espacial que muchas veces son definitivas.
Para muchos, la principal barrera que inhibe la profundización del arriendo es cultural, elemento que se refuerza por el evidente sesgo pro-propiedad de la política de vivienda chilena. Esto recién ha empezado a cambiar con la implementación en 2014 de un nuevo subsidio al arriendo. Este incipiente giro apunta, por primera vez, en la línea de las políticas que actualmente se aplican mayoritariamente en la OCDE.
En efecto, en la Unión Europea la vivienda social es generalmente provista en esquemas de arriendo, mientras que otras opciones de tenencia intermedia (Reino Unido) o en propiedad (Grecia, España y Chipre) son relativamente excepcionales y, sobre todo, rara vez monopolizan la oferta programática como en Chile.
Frente a la pregunta de cómo hacer esto no existe una única respuesta. En ocasiones se observa oferta en arriendo de propiedad pública (mayoritariamente municipal), aunque también es común la oferta por parte de organizaciones sin fines de lucro (Holanda, Austria, Dinamarca, Irlanda y EE.UU.), o bien alternativas de oferta privada (EE.UU., Francia, España y Corea del Sur).
Un caso emblemático de esta diversidad de alternativas es EE.UU., donde actualmente conviven esquemas de vivienda pública (propiedad de gobiernos locales), junto con subsidios a la demanda similares al recientemente implementado en Chile (Housing Choice Voucher Program-Section 8), además de un sistema de beneficios tributarios a desarrolladores privados (Low Income Housing Tax Credits). Este último mecanismo es interesante de evaluar, por cuanto facilita la localización en zonas consolidadas y permite mayores grados de integración (no toda la oferta del proyecto debe ser subsidiada).
Un factor relevante en esta discusión es la necesidad de fomentar la construcción de conjuntos donde la oferta en alquiler no esté atomizada en múltiples inversionistas individuales. Los sistemas que operan a través de agentes que desarrollan y administran proyectos completos permiten implementar mecanismos especializados de administración y mantención oportuna de unidades y espacios comunes, facilitando también el control de la morosidad. Son precisamente esquemas de este tipo los que permiten densidades más altas que compensen el mayor valor de los terrenos bien localizados.
